Les SCPI – sociétés civiles de placement immobilier – exploitent aussi le déficit foncier afin de permettre à l’investisseur de profiter d’un certain allègement fiscal. En payant moins d’impôt, il augmente en effet la rentabilité de son placement. En raison de leur vocation de défiscalisation, les SCPI de déficit foncier font alors partie de la famille des SCPI fiscales.
Le mécanisme de défiscalisation avec le déficit foncier
C’est un parc d’immobiliers anciens que la SCPI va utiliser afin de créer ce déficit foncier. Rappelons le mécanisme de celui-ci qui est l’opposé du bénéfice foncier. Les charges doivent être supérieures aux recettes. Parmi ces charges : le prix d’acquisition et les frais y afférents (notaire, agence), les intérêts de l’emprunt, les assurances et les taxes, les charges de copropriété de même que le montant des dépenses réalisées sur les travaux de rénovation. Quant aux recettes, c’est l’ensemble des revenus locatifs que vous percevez sur ce même bien immobilier.
La déduction du déficit foncier pour défiscaliser
Dans le cas de l’acquisition d’un bien classique, le déficit dégagé est déductible des revenus imposables de l’investisseur. Ces revenus imposables sont les classiques (salaire, retraite, pension, rente) ainsi que les revenus fonciers et autres gains. Le montant total obtenu est diminué du déficit foncier généré. Ce qui viendra alléger en grande partie l’imposition finale, voire le supprimer selon le cas.
Le système est le même dans le cadre d’un investissement en SCPI. Pour rappel, ces dernières sont fiscalement transparentes, c’est-à-dire que l’investisseur lui-même déclare ses impôts. Le déficit foncier est alors calculé suivant les quotes-parts et dans la limite annuelle de 10 700 euros par foyer fiscal. En cas d’excédent enregistré, celui-ci sera reporté sur les prochaines années et généralement sur un étalement total de 10 ans. Toutefois, le déficit foncier n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales de 10 000 euros
Les inconvénients de la SCPI de déficit foncier
Premier point à relever en ce qui concerne les points faibles de cette SCPI fiscale : son rendement. Il est peu attrayant et franchit rarement le seuil des 3% par an. Deuxièmement, investir dans ce type de SCPI, c’est s’engager sur le long terme, soit pour une durée minimale de 15 ans. De plus, les parts ne peuvent être revendues puisque l’avantage fiscal ne peut être transmis au nouvel acquéreur (comme dans le cas des SCPI Pinel et Malraux). En effet, une fois la période maximale de 15 ans atteinte, la société de gestion met en vente les biens immobiliers exploités tandis que la SCPI est liquidée. En revanche, des plus-values immobilières peuvent être récupérées par l’investisseur, un des atouts issus de l’exploitation de cette classe d’actif. Puisque ce produit n’offre aucune opportunité de sortie avant terme, bien réfléchir avant d’investir et réaliser les simulations y afférentes.
Pourquoi choisir une SCPI au lieu de l’immobilier en direct ?
Le principal avantage consiste en l’absence de travaux pris en main par l’investisseur puisqu’ils incombent totalement à la société de gestion. L’investisseur profite pourtant des mêmes conditions de réduction d’impôt par rapport à l’immobilier locatif physique.
Du fait de la faible rentabilité comme énoncé ci-dessus, il est judicieux de varier la composition de son portefeuille de SCPI. Par exemple en y intégrant d’autres actifs à rendement élevé ou en diversifiant les sociétés de gestion. Ce qui fait également partie des points forts de la souscription aux SCPI et ce, en raison de leur prix d’achat extrêmement attractif comparé à celui de l’immobilier physique. Les SCPI Pinel et Malraux sont aussi d’excellents véhicules de placement ayant vocation à réduire l’impôt sur le revenu du souscripteur : les comparatifs s’imposent donc avant de choisir.
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